Prórroga del alquiler 2026: qué cambia con el nuevo decreto de vivienda
Qué cambia para inquilinos y propietarios con el Real Decreto-ley 26/2026: prórroga extraordinaria de hasta dos años y límite del 2 % en la subida de la renta
La vivienda sigue siendo una de las principales preocupaciones de los ciudadanos y 2026 está siendo un año especialmente movido en materia de alquiler. Tras la caída en abril del primer decreto que permitía prorrogar los contratos, el Gobierno ha aprobado una nueva norma: el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE el 30 de septiembre y en vigor desde el 1 de octubre de 2026. En este artículo explicamos qué es la prórroga del alquiler en 2026, quién puede pedirla, cuándo puede negarse el propietario y qué ocurre con la actualización de la renta.
Qué ha pasado con la prórroga del alquiler en 2026
En marzo, el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, introdujo una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de vivienda habitual y un tope del 2 % en la actualización de las rentas. Sin embargo, el 28 de abril de 2026 el Congreso de los Diputados no lo convalidó, por lo que quedó derogado y los contratos volvieron a regirse únicamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Ante la presión sobre los precios y el debate social sobre el acceso a la vivienda, el Gobierno ha recuperado estas medidas, con algunos cambios, en el Real Decreto-ley 26/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Qué es la prórroga extraordinaria del contrato de alquiler
Es un derecho que permite al inquilino alargar su contrato de alquiler de vivienda habitual más allá de su vencimiento, manteniendo las condiciones pactadas, cuando el periodo de prórroga obligatoria esté a punto de terminar. No se aplica de forma automática: es el arrendatario quien debe solicitarla.
Qué contratos pueden acogerse
Contratos de arrendamiento de vivienda habitual (no de temporada ni de uso distinto de vivienda).
Contratos vigentes a la entrada en vigor del decreto.
Contratos cuyo periodo de prórroga obligatoria (o tácita) finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
Requisitos para el inquilino
Estar al corriente del pago del alquiler.
Haber pagado la renta mensualmente durante los ocho meses anteriores a la solicitud.
Solicitarla expresamente al arrendador.
Duración de la prórroga
La prórroga se concede por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales, y durante ese tiempo se mantienen los términos y condiciones del contrato vigente.
Cuándo puede el propietario negarse a la prórroga
La prórroga es de aceptación obligatoria para el arrendador, salvo en estos supuestos:
Que ambas partes hayan llegado a otro acuerdo o hayan firmado un nuevo contrato de alquiler.
Que se firme un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente.
Que el propietario acredite la necesidad real de ocupar la vivienda para sí mismo o para sus familiares, en los términos previstos en la LAU.
Además, si el contrato ya está en una prórroga tácita conforme a la LAU, esta prevalece en los términos que establece la ley.
Límite del 2 % en la actualización de la renta
Hasta el 31 de diciembre de 2027, el decreto limita la actualización anual de la renta de los contratos de vivienda:
Si el alquiler supera el precio máximo del índice de referencia, no se podrá aplicar ninguna subida.
En los demás casos, la actualización podrá ser de hasta un 2 %, salvo pacto distinto entre arrendador y arrendatario.
Prórroga del alquiler en Cataluña y en zonas de mercado tensionado
En los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, como Barcelona y numerosos municipios catalanes, ya existía una prórroga extraordinaria propia, regulada en el artículo 10.3 de la LAU tras la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Esta permite al inquilino solicitar prórrogas anuales de hasta tres años al finalizar el contrato, en las mismas condiciones. Por ello, si vives en una zona tensionada, conviene analizar qué prórroga resulta más favorable en tu caso concreto.
Otras medidas del decreto de vivienda que afectan al alquiler
Alquiler de temporada
Los contratos de temporada deberán recoger una causa real y acreditable que justifique su carácter temporal. Si no se justifica, o si se encadenan contratos entre las mismas partes, el contrato podrá considerarse de vivienda habitual desde su firma, con todas las protecciones de la LAU.
Desahucios de personas vulnerables
Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la posibilidad de suspender los procedimientos de desahucio cuando la persona arrendataria se encuentre en situación de vulnerabilidad y no disponga de alternativa habitacional, con mecanismos de compensación para los propietarios.
Cómo solicitar la prórroga del alquiler paso a paso
Revisa tu contrato: fecha de firma, duración pactada y fecha en que termina la prórroga obligatoria.
Comprueba que cumples los requisitos, especialmente estar al corriente del pago durante los últimos ocho meses.
Envía la solicitud por un medio fehaciente (burofax con certificación de contenido, correo electrónico certificado o cualquier medio que deje constancia), con antelación suficiente antes del vencimiento.
Guarda el justificante de envío y recepción, así como los recibos de pago del alquiler.
Si el propietario se niega alegando necesidad o cualquier otra causa, consulta con un abogado antes de abandonar la vivienda.
¿Qué pasa si el Congreso no convalida el decreto?
Como todo real decreto-ley, el RDL 26/2026 debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados en un plazo de treinta días desde su promulgación. Si no se convalida, como ocurrió con el RDL 8/2026, quedará derogado. En ese caso, los efectos producidos durante su vigencia, como las prórrogas solicitadas correctamente, pueden generar situaciones jurídicas que habrá que analizar caso por caso. Por eso es recomendable no demorar la solicitud y documentarla bien.
Preguntas frecuentes sobre la prórroga del alquiler 2026
¿La prórroga se aplica automáticamente?
No. El inquilino debe solicitarla expresamente al arrendador y cumplir los requisitos de pago.
¿El propietario puede subirme el alquiler durante la prórroga?
Durante la prórroga se mantienen las condiciones del contrato. La actualización anual está limitada hasta el 31 de diciembre de 2027: un máximo del 2 %, o ninguna subida si la renta supera el índice de referencia.
¿Afecta a los pisos de particulares o solo a grandes tenedores?
La prórroga extraordinaria del decreto se aplica a los contratos de vivienda habitual que cumplan los requisitos, con independencia de que el propietario sea un particular o un gran tenedor, sin perjuicio de las excepciones previstas.
¿Y si mi contrato es de temporada?
Los contratos de temporada no pueden acogerse, salvo que se acredite que en realidad se trata de un alquiler de vivienda habitual encubierto, en cuyo caso se aplicaría el régimen de la LAU.
Asesoramiento legal sobre la prórroga del alquiler
La normativa de vivienda está cambiando con mucha rapidez y cada contrato tiene sus particularidades. Tanto si eres inquilino y quieres acogerte a la prórroga, como si eres propietario y necesitas conocer tus derechos, te recomendamos contar con el asesoramiento de un abogado especialista en arrendamientos urbanos que revise tu caso antes de tomar cualquier decisión.
Comentarios