Decreto Maricarmen: qué cambia en los alquileres y los desahucios en 2026

Guía práctica de los nuevos decretos de vivienda para inquilinos y propietarios, explicada por abogados en Barcelona

El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre de 2026 un paquete de medidas de vivienda que ya se conoce popularmente como el decreto Maricarmen. En realidad se trata de dos Reales Decretos-ley: uno con medidas de protección frente a los desahucios, prórroga de contratos y fiscalidad, y otro, separado, sobre la renovación automática de los contratos de alquiler. En este artículo te explicamos, de forma clara, qué cambia, a quién afecta y qué conviene revisar si eres inquilino o propietario.

¿Qué es el decreto Maricarmen y por qué se llama así?

El nombre procede del caso de Maricarmen, una vecina de 87 años del barrio madrileño del Retiro que fue desahuciada del piso en el que llevaba décadas viviendo de alquiler. Su caso generó una fuerte movilización social, incluida una acampada en la Puerta del Sol, y aceleró la aprobación de unas medidas que el Gobierno llevaba meses negociando.

Los decretos entran en vigor con su publicación, pero, como todo Real Decreto-ley, deben ser convalidados por el Congreso en un plazo de 30 días. El Gobierno ha solicitado un pleno extraordinario para someterlos a votación este mismo viernes, y su continuidad depende del apoyo de los grupos parlamentarios.

Principales medidas del decreto Maricarmen

1. Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler

Los contratos de alquiler de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 podrán acogerse a una prórroga extraordinaria de hasta dos años. Para ello, el inquilino debe solicitarla antes de que termine su contrato y estar al corriente del pago de la renta.

Durante la prórroga, la actualización anual de la renta queda limitada al 2 %, salvo acuerdo distinto entre las partes. El propietario solo podrá oponerse en supuestos tasados, como la necesidad acreditada de la vivienda para sí mismo o para sus familiares en los términos que prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos.

2. Suspensión de desahucios de personas vulnerables hasta 2030

Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados procedimientos de desahucio y lanzamiento que afectan a hogares en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional. Es importante tener en cuenta que:

• No se paralizan todos los desahucios: la vulnerabilidad debe acreditarse y la valora el juzgado, con intervención de los servicios sociales.

• La situación de vulnerabilidad se revisa periódicamente y la protección puede decaer si cambian las circunstancias.

• La deuda de alquiler no desaparece: las rentas impagadas siguen siendo exigibles.

• Se prevén mecanismos de compensación para los propietarios que no puedan recuperar su vivienda por esta suspensión.

3. Alquiler de temporada y alquiler por habitaciones

El decreto endurece los requisitos de los contratos de temporada: la temporalidad debe estar justificada y documentada, y encadenar contratos temporales con el mismo inquilino en la misma vivienda puede hacer que se consideren contratos de vivienda habitual, con todas sus garantías. Además, el alquiler por habitaciones pasa a quedar sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En Cataluña, donde el alquiler de temporada ya se regula de forma específica y Barcelona es zona de mercado tensionado, habrá que estar muy atentos a cómo encajan estas novedades con la normativa autonómica, ya que la aplicación concreta de algunas medidas en Cataluña ha sido objeto de negociación política.

4. Medidas fiscales para inquilinos y propietarios

• Deducciones en el IRPF para inquilinos con rentas de hasta 33.000 euros anuales, graduadas según ingresos.

• Incentivos fiscales para propietarios que bajen el precio del alquiler, con especial atención a los pequeños propietarios.

• Aplicación de un IVA del 10 % a los pisos turísticos.

• Mayor tributación para las SOCIMI.

5. Limitación a la compra de vivienda por fondos de inversión

Se establecen restricciones a la adquisición de vivienda por parte de determinados fondos de inversión hasta 2028, con el objetivo de frenar las compras especulativas. El paquete incluye además líneas de financiación a tipo cero para la compra de primera vivienda.

El segundo decreto: la renovación automática de los alquileres

La medida más discutida, la renovación automática de los contratos de alquiler, se ha aprobado en un decreto independiente. Esta separación permite votar ambos textos por separado en el Congreso, y todo apunta a que este segundo decreto lo tendrá más difícil para ser convalidado. Conviene, por tanto, no dar por consolidada esta medida hasta conocer el resultado de la votación.

¿Cómo te afecta el decreto Maricarmen?

Si eres inquilino

• Revisa la fecha de finalización de tu contrato: si vence antes del 31 de diciembre de 2028, puedes solicitar la prórroga extraordinaria.

• Haz la solicitud por escrito y con constancia de recepción (por ejemplo, burofax) antes de que termine el contrato.

• Comprueba que estás al corriente de pago: es un requisito clave.

• Si tienes un contrato de temporada que en realidad es tu vivienda habitual, consulta si puede recalificarse.

Si eres propietario

• Revisa tus contratos en vigor y sus fechas de vencimiento.

• Si necesitas la vivienda para ti o un familiar, documenta bien esa necesidad para poder oponerte a la prórroga.

• Revisa tus contratos de temporada y por habitaciones para adaptarlos a los nuevos requisitos.

• Infórmate sobre las bonificaciones fiscales y las compensaciones disponibles en caso de impago o suspensión del desahucio.

Preguntas frecuentes sobre el decreto Maricarmen

¿Está ya en vigor el decreto Maricarmen?

Sí, los Reales Decretos-ley entran en vigor con su publicación en el BOE, pero decaen si el Congreso no los convalida en 30 días. Por eso es fundamental seguir el resultado de la votación.

¿Se congelan todos los alquileres?

No. El límite del 2 % se aplica a la actualización de la renta en los contratos que se acojan a la prórroga extraordinaria y cumplan los requisitos, no a todos los alquileres.

¿Se paralizan todos los desahucios hasta 2030?

No. Solo se suspenden los procedimientos que afectan a personas en situación de vulnerabilidad acreditada y sin alternativa habitacional, previa valoración judicial.

Asesoramiento legal en arrendamientos en Barcelona

Los nuevos decretos de vivienda introducen cambios relevantes, pero también muchos matices y requisitos que conviene analizar caso por caso. Antes de solicitar la prórroga, oponerte a ella o afrontar un procedimiento de desahucio, es recomendable revisar tu contrato con un abogado especialista en arrendamientos que valore tu situación concreta.

Este artículo refleja la información disponible a 30 de septiembre de 2026, pendiente de la convalidación parlamentaria de los decretos. Su contenido tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.

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