Préstamo Tu Casa del ICO: hasta 50.000 € al 0 % para comprar tu primera vivienda

Real Decreto-ley 29/2026: requisitos, cómo funciona, límites de reventa y cuándo se podrá solicitar

El 8 de octubre de 2026 entró en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Entre sus novedades destaca el préstamo Tu Casa: una financiación pública gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) de hasta 50.000 euros al 0 % de interés y sin comisiones para ayudar a comprar la primera vivienda habitual.

La medida busca resolver el gran obstáculo de muchas familias: la entrada. Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de la vivienda, y el préstamo Tu Casa está pensado precisamente para cubrir ese 20 % restante. Te explicamos cómo funciona, qué requisitos se conocen, qué condiciones impone sobre la vivienda y cuándo se podrá pedir.

¿Qué es el préstamo Tu Casa del ICO?

El artículo 19 del Real Decreto-ley 29/2026 crea un mecanismo de préstamos públicos que complementan la hipoteca bancaria de quien compra su primera vivienda habitual. No sustituye a la hipoteca: se suma a ella para financiar la parte del precio que el banco no cubre.

El fondo cuenta con una dotación inicial de 10.000 millones de euros y lo gestiona el ICO con contabilidad separada. Las cantidades que se devuelvan podrán reutilizarse para conceder nuevos préstamos mientras el mecanismo siga vigente.

Condiciones del préstamo: importe, interés y plazos

Según el texto publicado en el BOE, las condiciones principales son las siguientes:

• Importe: la cantidad menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros.

• Interés: 0 %, sin comisiones.

• Carencia: no se devuelve nada mientras dure la hipoteca, con un máximo de 30 años.

• Devolución: terminada la carencia, el préstamo se reintegra en un plazo de hasta 10 años.

• Edad: la norma no fija un límite de edad, por lo que no está reservado a jóvenes.

Ejemplo práctico

Si compras una vivienda de 200.000 euros, el banco podría financiarte hasta 160.000 euros (80 %). El préstamo Tu Casa cubriría los 40.000 euros restantes (20 %), sin intereses. Para una vivienda de 300.000 euros, el préstamo quedaría limitado a 50.000 euros, y tendrías que aportar con ahorro propio los otros 10.000 euros de la entrada. Ten en cuenta que los impuestos y gastos de la compraventa (ITP o IVA, notaría, registro) no quedan cubiertos.

Requisitos para pedir el préstamo Tu Casa

El Real Decreto-ley establece solo los requisitos básicos:

• Que se trate de la primera vivienda del comprador.

• Que se destine a vivienda habitual.

• Que la compra se financie con una hipoteca concedida por una entidad financiera.

El resto de condiciones, como un posible límite de ingresos, un precio máximo de la vivienda o la documentación necesaria, se fijarán mediante un Acuerdo del Consejo de Ministros que todavía no se ha aprobado. Conviene seguir de cerca su publicación antes de firmar arras o comprometerse con una operación.

La letra pequeña: precio máximo de reventa para siempre

Es el punto que más conviene valorar antes de solicitar el préstamo. Las viviendas compradas con Tu Casa quedan sujetas de forma permanente a un precio máximo de venta. En la segunda y posteriores transmisiones, el precio no podrá superar el de compra actualizado según el IPC, aunque podrá sumarse el valor de determinadas obras de rehabilitación o mejora en los términos que se desarrollen.

Esta limitación se recoge en la escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, de modo que vincula también a los futuros compradores. En la práctica, supone renunciar a buena parte de la revalorización de mercado de la vivienda.

¿Puedo alquilar la vivienda?

La vivienda debe ser tu residencia habitual. Si en algún momento se alquila, la renta deberá ser inferior al límite máximo que resulte del sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler.

¿Cuándo se podrá solicitar?

Aunque el Real Decreto-ley está en vigor desde el 8 de octubre, todavía no se puede pedir el préstamo. Quedan pendientes dos pasos:

• La convalidación parlamentaria. Todo real decreto-ley debe convalidarse en un plazo de 30 días. Con las Cortes disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre, la votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. Si no se convalida, la norma decae. Hay que recordar que una primera versión de estas medidas, aprobada el 29 de septiembre, fue rechazada por el Congreso el 2 de octubre.

• El desarrollo reglamentario. Después, el Consejo de Ministros debe aprobar el acuerdo que fije beneficiarios, límites y procedimiento, y el ICO deberá poner en marcha la línea con las entidades financieras.

Lo previsible es que, como ocurre con otras líneas ICO, la solicitud se tramite a través de los bancos que se adhieran al programa, junto con la propia hipoteca.

Otras medidas del Real Decreto-ley 29/2026

El préstamo Tu Casa forma parte de un paquete más amplio de medidas de vivienda. Entre las más relevantes:

• Alquiler de temporada y por habitaciones: el contrato de temporada exige una causa real y acreditable y, por regla general, no puede superar los 12 meses. Sin causa justificada, o si se encadenan más de dos contratos sobre la misma vivienda, se considera alquiler de vivienda habitual. Además, la suma de las rentas por habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa.

• Desahucios de personas vulnerables: se suspenden, en determinados casos, hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando no exista alternativa habitacional.

• Anuncios de alquiler: deberán incluir el índice de referencia del precio, la renta del contrato anterior cuando proceda, el límite de renta aplicable y si el propietario es gran tenedor.

• Fiscalidad: nueva deducción estatal en el IRPF del 10 % del alquiler de la vivienda habitual para rentas bajas y recargos en el IBI de las viviendas de uso turístico en zonas tensionadas.

• Límites a fondos y grandes tenedores: restricciones a la compra de viviendas o carteras de préstamos por debajo del 70 % de su valor de mercado hasta 2030.

Consejos antes de comprar con el préstamo Tu Casa

• No firmes un contrato de arras contando con este préstamo hasta que se publiquen los requisitos definitivos y la línea esté abierta.

• Valora si te compensa la limitación permanente del precio de reventa frente a otras opciones de financiación, como los avales autonómicos o el aval ICO para jóvenes.

• Revisa con detalle la escritura y la nota simple: la limitación de precio quedará inscrita y afectará a cualquier venta futura.

• Si compras en pareja, analiza cómo afecta la limitación a un posible reparto de la vivienda en caso de separación o divorcio, o en una herencia.

Ante cualquier duda sobre la compra de vivienda, el contrato de arras o las condiciones de la hipoteca, contar con el asesoramiento de un abogado especialista en derecho inmobiliario permite tomar la decisión con todas las garantías.